Отправка запроса на сервер...

Вход в ПСП

E-mail:

Добавить бъявление

Войдите, чтобы добавить объявление.

Сброс пароля

E-mail:

8 (3822) 94 01 27; 8 (3822) 60 97 55

г. Томск, ул. Пушкина 63, 2 этаж

more-ex logo

Обмен для долгожданных перемен

Кризисы 2008 и 2015 годов – в чем разница?

news-img

Ситуация в экономике беспокоит россиян достаточно сильно. Снижение уровня жизни и опасную нестабильность многим уже пришлось почувствовать на себе. Нынешнее положение все чаще сравнивают с кризисным периодом 2008-2009 годов, находя немало схожих моментов. По мнению специалистов «Метриум групп», подобные аналогии не совсем правильны, так как сравниваемые кризисы различаются причинами возникновения и развития. Свой анализ состояния экономики и рынка недвижимости в оба периода, а также прогноз вероятности повторения ситуации на них, эксперты формулируют следующим образом.


Сравнение ситуаций в макроэкономике
В возникновении обоих периодов нестабильности большую роль сыграла зависимость экономики страны от цены на нефть. Внезапное падение стоимости барреля на 68,9% за 6 месяцев 2008 года (с июля до декабря) стало основным фактором, вызвавшим резкое обесценивание национальной валюты. В течение 2014 года снижение цены «черного золота» было гораздо мягче, но за второе полугодие она снизилась на 46,2%. Реакция рубля на схожие ситуации, однако, сильно отличалась: 
За июль-декабрь 2008 года курс российской валюты снизился: относительно доллара – на 25,3%, евро – на 13,4%.
За июль-декабрь 2014 года курс российской валюты снизился: относительно доллара – на 57,4%, евро – на 17,2%.
Для того чтобы ответить на вопрос: «почему такая разная реакция рубля на падение нефтяных цен?», нужно рассмотреть причины возникновения обоих кризисов. Спад 2008 года был вызван только экономическими причинами, а на ситуацию 2014 года повлиял целый комплекс факторов. К этим факторам относятся: кризис в геополитических отношениях, антироссийские (а также ответные) санкции, постоянно растущая зависимость страны от продажи сырья и ресурсов.
При сравнении такого важного показателя макроэкономики, как инфляция, можно увидеть следующую картину: на 13,3% она выросла в 2008 году и на 11,4% в 2014. Показатели не сильно отличаются, хотя Минэкономразвития не планировало и такого уровня: по его прогнозам, инфляция должна была удержаться на отметке 9%.
Гораздо заметнее разница в отрицательной динамике показателей роста ВВП. По итогам 2008 года валовый внутренний продукт увеличился на 5,2%, а за 2014 год – всего на 0,6%. Хотя если учесть, что уже в 2009 году спад экономики превысил рост предыдущего года и составил – 7,8%, то имеет смысл подождать итоги года 2015 – прогнозируемая рецессия не ожидается выше уровня 0,8%.


Сравнение ситуации на рынке недвижимости
В результате кризиса 2008 года ощутимо сократились объемы покупок и продаж на недвижимом рынке столицы. По сравнению с 2007 годом, число заключенных сделок уменьшилось на 15,9%. В 2014 году количество покупаемых и продаваемых объектов особо не снизилось. Мало того, некоторые месяцы были просто ажиотажными в плане спроса на жилые объекты. Однако точно сравнить количество совершенных покупок и продаж в 2008 и в 2014 годах невозможно, так как после отмены оформления договоров купли-продажи в Росреестре (с 1 марта 2013 года), государственный орган лишь регистрирует права перехода жилья из одной собственности в другую. По этой причине статистику сбивают цифры по другим сделкам: дарения, обмена, завещания и т.д.
Если же сравнивать показатели марта-декабря 2013 года с этим же периодом 2012 года, то видно увеличение общего количества заключенных сделок на 4,4%. Особая активность покупателей проявилась на рынке вновь построенного жилья – число договоров с долевым участием возросло на 13,1%.
По мнению «Метриум групп», такой спрос на «первичку» обусловлен тем, что на девальвирующиеся рубли население целенаправленно стремилось приобрести не просто объекты недвижимости, а квартиры в достраиваемых домах или новостройках. Связать это можно лишь с тем, что изменение цен на первичном рынке значительно отставало от динамики изменения курсов евро и доллара, то есть приобретать новые квартиры в тот момент было выгодно. Собственники «вторички» более оперативно реагировали на колебания валют, регулярно повышая стоимость объектов. Именно поэтому временно снизился спрос на такое жилье. 


Цены на недвижимые объекты изменялись похожим образом:
К началу второго полугодия 2008 года цена одного квадратного метра жилой площади прекратила расти, а затем начала снижаться – чего не случалось более пяти лет перед этим. 2009 год ознаменовался еще большим снижением цены «квадрата» жилой недвижимости - на 10-15% в рублевом сегменте и на 20-30% в валютном.
Условия 2014 года, наоборот, вызвали рост рублевых цен на протяжении всех 12 месяцев, с заметными скачками в 1 и 4 кварталах. Стоимость квадрата жилой площади увеличилась на 10,7% в секторе массовой застройки, на 18% - в бизнес-сегменте, цена одного метра элитного жилья подорожала аж на 36%, так как она сильнее всего зависела от изменения курса валюты.
Важным элементом, повлиявшим на стабильность деятельности рынка недвижимости в 2014 году, стало ипотечное кредитование и активизация клиентов, использующих это направление. Более 1,58 триллионов рублей было выдано российскими банками в виде кредитов на приобретение жилья лишь за 11 месяцев 2014 года. Столь крупную сумму банки еще не выдавали с момента появления ипотечного вида кредитования. В 2008 году расходы на это направление были почти в 2 раза меньше – всего 758,8 млрд. рублей. Почти вдвое увеличилось и количественное соотношение заемщиков – 920 тысяч кредитов за неполный 2014 год (с января по ноябрь), против 507,3 тысяч в 2008 году. Интересный момент: процентные ставки по ипотечному кредитованию практически не изменились – 12,9% в 2008 году и 12,65% за январь-ноябрь 2014 года.
Как известно, в 2008 году финансовые компании рассчитывали проценты по частным кредитам, опираясь на размер ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако в 2013 году появилось понятие ключевой ставки ЦБ – и этот новый инструмент в арсенале кредитно-денежной системы государства стал определять процент, под который Банк РФ выделяет средства частным банкам. Если не вдаваться в подробности – и тот, и другой показатели одинаково влияют на размер ставок финансовых компаний по частному кредитованию, и поэтому их значения можно сравнивать.
На протяжении 2008 года значение ставки рефинансирования изменялось шесть раз и повысилось с 10% до 13% годовых. Корректировка ставки ЦБ в 2014 году также происходила шесть раз, но значение её изменилось сильнее – с 5,5% годовых до 17%, причем самый резкий её подъем случился в декабре 2014. За последние 30 дней уходящего года ЦБ РФ был вынужден поднимать ключевую ставку два раза, однако на итогах отчетности за 2014 год это почти не сказалось.


Итоги сравнений и вероятные сценарии развития
Ситуация в экономике 2014 года имеет некоторое сходство с обстоятельствами 2008 года: неожиданное и резкое снижение цен на нефть привело к падению стоимости национальной валюты. Однако в отличие от прошлого кризиса, потребительский спрос на дорогостоящие товары и объекты недвижимости не только не упал, но и увеличился в определенных сегментах – население стало активно приобретать бытовую технику, автомобили и квартиры. Число покупок и продаж на инвестиционном рынке возросло с 10-15% в начале года, до 20-30% в его конце. Особенно активизировался сегмент ипотечного кредитования – его доля в общем количестве массовых продаж составила 40-60% по итогам 2014 года.
Впрочем, ближайшие перспективы не столь радужны, как хотелось бы. Продолжающееся ухудшение ситуации в экономике и геополитике может стать причиной роста процентов по ипотеке. Так, в связи с увеличением значения ключевой ставки ЦБ до 17%, большинство банков оперативно повысило размер платы для желающих взять кредиты. Если такие финансовые монстры, как Сбербанк и ВТБ24 еще могут кредитовать желающих приобрести или построить жилье по ставке, близкой к ключевой, то многие банки среднего звена уже повысили проценты аж до 29%.
С учетом того что годовая ставка выше 14-15% даже психологически труднопреодолима для потребителей кредитов, продолжение роста процентов за пользование ипотечными средствами может заставить покупателей полностью отказаться от приобретения жилья в кредит. Такой отказ негативно скажется на всех секторах рынка недвижимости.
Опираясь на факты развития кризисной ситуации 2008-2009 годов и предполагая воздействие схожих факторов на сферу недвижимости в 2015 году, можно спрогнозировать определенные моменты:
    Процентные ставки за пользование ипотекой будут повышаться, вследствие чего количество и суммы предоставленных кредитов уменьшатся до размеров 2005-2006 годов.
    Основную долю выдаваемых жилищных кредитов возьмут на себя Сбербанк и ВТБ24, так как только они смогут кредитовать заемщиков по ставкам, близким к ключевой ставке ЦБ.
    Объемы заключаемых сделок с недвижимостью снизятся не менее, чем на 30-40%.
    Наибольший интерес покупателей жилья вновь сместится с сегмента новостроек в сторону рынка вторичных объектов. В поддержании такого спроса большую роль будут играть сделки альтернативного характера.
    Востребованность на первичном рынке приобретут объекты на завершающей стадии строительства.
    Небольшие фирмы-застройщики вынужденно покинут рынок, а солидные компании заморозят на неопределенный период строительство новых объектов, находящихся на стадии проектирования или оформления разрешительных бумаг.
Однако наплыва обманутых инвесторов-дольщиков ожидать, скорее всего, не стоит. Большое количество купленных в конце 2014 года жилых объектов, позволило большинству девелоперов создать «подушку безопасности» на начало кризисного периода. Финансовый задел даст им возможность рассчитаться с кредиторами и довести начатое строительство до конца. Одним словом, по сравнению с 2008 годом, покупатели квартир в новостройках сегодня в большей безопасности, чем в 2008 году.
Не ожидается и сильного снижения стоимости недвижимости, схожего с 2008 годом. В тот период большинство объектов в столице были сильно переоценены, за счет чего и происходила глубокая коррекция. На современном рынке недвижимости такой переоценки практически нет, поэтому снижение цен не превысит 20%. Новые же объекты будут продаваться с дисконтом к существующим ценам около 15%.
Сложность прогнозирования дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости вызывает и непредсказуемая длительность нынешнего спада. Если кризис продлится два-три года, как обещал президент РФ Владимир Путин в конце 2014 года, то ситуация на рынке недвижимости выправится достаточно быстро, и продажи вернутся на докризисный уровень. В случае более затяжного спада в экономике, восстановить отрасль будет намного сложнее.

 

Полезные статьи

Россиян смогут лишать участков и садовых домиков

Начали действовать новые правила постановки недвижимости на кадастровый учет

В законе №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в новой редакции в статье 70 говорится, что земельный участок, учтенный до 1 марта 2008 года, будет снят с учета, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. В результате ...

...

Читать

Жилье в дар: как и кому можно передать свою недвижимость. 100domov.info рассказывает о тонкостях заключения сделок дарения недвижимого имущества.

Дарственная — один из часто используемых способов передачи имущества. В отличие от купли-продажи это не рыночная сделка, поскольку в данном случае недвижимость передается на безвозмездной основе.

С 2013 года, когда близких родственников освободили от уплаты налога при дарении, такие сделки стали обычной практикой решения имущественных вопросов внутри семей. 

  ...

...

Читать

Жертвы совершенства: четыре захватывающие истории ремонта в квартире.

Воспоминания о ремонте в квартире практически у всех людей начинаются с тяжких вздохов, а заканчиваются вздохами облегчения, как после просмотра фильма ужасов со счастливым концом. Сайт 100domov.info решил собрать самые остросюжетные, забавные и вместе с тем поучительные истории эпопей с ремонтом.

Свадьба, ремонт, развод.

 

Настоящая драма развернулась новоиспеченной ...

...

Читать

Туда не ходи, сюда ходи: типичные ошибки при операциях с недвижимостью.

Одна известная поговорка учит нас не наступать на одни и те же грабли дважды, но когда речь заходит о недвижимости, то грабли вообще лучше обойти стороной даже в первый раз, иначе можно оказаться в суде и с дырой в кошельке. Сегодня 100domov.info расскажет о типичных ошибках при операциях с ...

...

Читать

Сушка денег и воскрешение дедушки: невероятные истории из практики риелторов

Вот и заканчивается первая полноценная неделя после длительных новогодних каникул. И в преддверии выходных дней ударники квартиропродажного труда рассказали сайту "100Домов" о том, с какими забавными ситуациями они сталкиваются в ходе работы.

 

Мокрое дело.

 

Можно подмочить репутацию, а можно, как выяснилось, и всю сделку. Так, будущие покупатели квартиры ...

...

Читать

Новые деньги

Не так давно в России введены в обращение банкноты номиналом 200 и 2000 рублей. Первыми новые деньги получили жители Крыма, Дальнего Востока и Москвы. Массовый ввод банкнот начался в декабре, когда закончилась настройка кассового оборудования и банкоматов.

При изготовлении банкнот были применены новейшие решения, благодаря чему их срок службы повысится в полтора раза. В частности ...

...

Читать